Par François Rehulka (avec les contributions de Houda Maimouni et Sophie Germain), Urbanomy
19/02/2025

La transition énergétique est un chantier ambitieux pour les bailleurs sociaux. Selon l’Union Sociale pour l’Habitat (USH), plus de 1,8 million de logements sociaux à étiquette E, F ou G sont à rénover avant 2034 et 3 millions de logements supplémentaires, à étiquette C ou D, doivent l'être avant 2050.

Dans ce contexte, le soutien des financements publics est le plus souvent une condition indispensable pour mener à bien ces rénovations. Des solutions comme le Plan Simplifié de Stratégie Énergétique et Décarbonation (PSSED) permettent à la fois d'élaborer une stratégie de décarbonation permettant de réduire l'empreinte carbone du parc immobilier, et de faciliter l'accès à ces financements.

Un cadre réglementaire exigeant

Le cadre réglementaire actuel impose aux bailleurs sociaux des objectifs ambitieux de transition énergétique, fixés principalement par la Stratégie Nationale Bas Carbone (SNBC) et la loi Climat et Résilience :
 
  • interdiction progressive à la location des logements classés G dès 2025, F en 2028 et E en 2034 (loi Climat et Résilience)
     
  • objectif BBC (Bâtiment Basse Consommation) d'ici à 2050, avec un parc majoritairement classé A ou B (SNBC)
     

Ces objectifs ont été déclinés en des objectifs intermédiaires par le Secrétariat Général à la Planification Écologique (SGPE) :
 

  • réduction de 60% des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment d'ici à 2030 
     
  • réduction de 30% de la consommation énergétique finale d'ici à 2030 
     
  • division par deux des consommations énergétiques dans le bâti existant d'ici à 2050
 
Ces exigences impliquent des efforts importants mais elles ouvrent aussi des opportunités pour transformer les logements sociaux en actifs plus durables et performants.
 
Pour mieux comprendre les efforts demandés, il faut regarder plus en détail les étiquettes énergétiques ciblées par la loi Climat et Résilience et qui caractérisent aujourd’hui les parcs de logements : le passage d’une étiquette F à B implique la réduction des consommations et des émissions carbone de plus de 70%.
Étiquettes déterminant la classe énergétique et carbone d’un logement ayant fait l’objet d’un DPE
Étiquettes énergie et climat déterminant la classe énergétique et carbone d’un logement ayant fait l’objet d’un DPE.
Lien externe : page consacrée au DPE sur le site des ministères de l'Aménagement du Territoire et de la Transition Écologique

Pourquoi élaborer une stratégie de décarbonation ?

L’élaboration d’une stratégie de décarbonation permet aux bailleurs sociaux de structurer leur stratégie patrimoniale, et ainsi d’avoir une vision claire des travaux à mener, de leur séquençage et du budget nécessaire, et éviter les actifs échoués ainsi que les contrecoups réglementaires. Les tâches nécessaires à la réalisation de cette stratégie de décarbonation sont les suivantes :
 
  • identifier les logements prioritaires : classés E, F ou G, énergivores et coûteux
     
  • simuler des bouquets de travaux : optimiser les rénovations pour atteindre les performances cibles (par exemple, passer de l'étiquette E à B)
     
  • identifier le montant des aides accessibles pour ces typologies de rénovation : CEE, éligibilité aux fonds de rénovation et aides à la transition
     
  • anticiper les évolutions climatiques : adapter les logements aux fortes chaleurs et aux risques climatiques

Une expertise technique au service des bailleurs sociaux

Urbanomy accompagne les bailleurs sociaux dans l’élaboration et la mise en œuvre de leur stratégie de décarbonation grâce à une approche fondée sur l’analyse énergétique, la simulation de scénarios de rénovation et le suivi des performances.
 
Au cœur de cette démarche, nous utilisons l’Outil Global de Rénovation (OGR), développé par la R&D d’EDF. Cet outil permet de : 
 
  • réaliser un diagnostic initial conforme à la réglementation en appliquant la méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements, méthode de référence pour le calcul des DPE, les Diagnostics de Performance Énergétique 
     
  • proposer des scénarios de rénovation allant des gestes simples à des rénovations complètes multi-lots 
     
  • calculer les indicateurs de performance (étiquette DPE, consommation énergétique, émissions de CO₂) pour chaque variante de travaux 
     
  • estimer les coûts des travaux, les aides financières mobilisables et le reste à charge pour les maîtres d'ouvrage
     
Grâce à des algorithmes avancés, OGR fournit des analyses précises et des simulations adaptées aux caractéristiques spécifiques de chaque bâtiment (année de construction, matériaux, systèmes énergétiques en place, etc.). Il est continuellement enrichi pour répondre aux évolutions réglementaires et technologiques.

Une méthodologie d'accompagnement en six étapes

Urbanomy s’appuie sur une méthodologie éprouvée, composée de 6 étapes, et un accompagnement personnalisé pour assurer la pertinence de la stratégie de décarbonation des bailleurs sociaux.
Cadrage d'ensemble de la méthodologie d'accompagnement des bailleurs sociaux
Cadrage d'ensemble de la méthodologie Urbanomy d'accompagnement des bailleurs sociaux.

Première étape : dresser un diagnostic initial du parc immobilier du bailleur social

À l’aide d’OGR, l’état énergétique du parc immobilier cible est analysé, en identifiant les bâtiments prioritaires et en établissant les bases d’un plan réaliste.
 
Il s’agit à cette étape d’élaborer une base de données immobilière descriptive du parc. Cette base de données contient : 
 
  • des données générales du type lieu, année de construction, typologie, forme, occupation 
     
  • des données sur les systèmes énergétiques telles que les systèmes de chauffage, l'ECS (eau chaude sanitaire), la ventilation 
     
  • des données sur le bâti telles que la nature et le nombre d'ouvrants, les types d'ouvrants, la date de rénovation thermique

Sur cette base, l’outil OGR simule les DPE Énergie et Carbone du parc existant selon la méthode 3CL. Cette étape de diagnostic consolide ainsi la connaissance du parc immobilier et permet d’identifier les habitations prioritaires pour une rénovation, par exemple sur le graphique ci-dessous pour un parc immobilier avec prévalence de bâtiments au chauffés au gaz, d’un ratio énergétique compris entre 110 et 330 kWhEF/m².
Exemple de classification d’un parc immobilier
Exemple de classification d'un parc immobilier : la position des bulles indique la répartition des bâtiments selon une classification basée sur leurs vecteurs énergétiques (abscisse) et leur consommation (ordonnée). Le diamètre des bulles indique la somme des énergies consommées pour chaque catégorie de bâtiment.

Deuxième étape : coconstruire une feuille de route

En collaboration avec les équipes du bailleur social sont définis des objectifs stratégiques et des trajectoires de rénovation, tous deux alignés sur les contraintes budgétaires du gestionnaire du parc immobilier et les exigences réglementaires.
 
Le calendrier prévoit l’interdiction progressive de location des logements mal notés au DPE (voir graphique ci-dessous). Issu de la loi Climat et Résilience, il permet de dresser une cible réglementaire pour la rénovation de votre parc à horizon 2050. Un parc immobilier peut viser cette cible a minima, ou bien une cible plus ambitieuse dans une démarche volontaire.
Calendrier de la loi Climat et Résilience
Calendrier de la loi Climat et Résilience.
La définition d’une trajectoire de rénovation s’appuie sur l’étape de diagnostic initial. La simulation des étiquettes Énergie et Carbone du parc existant, lors de l’étape 1, permet d’orienter le choix de travaux selon l’arbre de décision ci-dessous et la stratégie spécifique de rénovation du bailleur social - afin d'orienter la stratégie de rénovation en général et le choix des bouquets de travaux en particulier.
Illustration de l’arbre de décision de proposition de travaux selon les DPE Énergie et Carbone
Illustration de l’arbre de décision de proposition de travaux selon les DPE Énergie et Carbone.

Troisième étape : réaliser des simulations de scénarios de travaux

Grâce à OGR, nous générons ainsi des scénarios détaillés de travaux en calculant les gains énergétiques, les réductions d’émissions de CO₂ et en intégrant les aides financières disponibles à la suite de la réalisation de ces travaux.
 
Nous analysons les résultats de simulations sur un bâtiment collectif selon trois scénarios de bouquets de travaux à réaliser comme ci-dessous. Nous comparons l’état initial et l’état après travaux selon une sélection d’indicateurs énergétiques et économiques : la consommation d’énergie primaire, les émissions carbone, le taux de retour sur investissement minimum, le montant des investissements, la facture énergétique, le coût global actualisé des travaux (CGA) et le reste à charge.
 
L’analyse des résultats permet au bailleur de s’orienter vers un scénario ou un autre selon ses objectifs et sa capacité d’investissement.
Résultats de simulation sur un bâtiment, selon trois scénarios
Illustration des résultats de simulation sur un bâtiment, selon trois scénarios.
Par exemple, la première combinaison de travaux (ci-dessus, à gauche) permet d’atteindre un DPE Énergie C, et un DPE carbone A pour un investissement total de 260 000 €TTC. La réduction de la consommation énergétique est de 15%.
 
La deuxième combinaison de travaux (ci-dessus, au milieu) permet d’atteindre un DPE Énergie B, et un DPE carbone A pour un investissement total de 450 000 € TTC. La réduction de la consommation énergétique est de 47%.
 
Enfin, la dernière combinaison de travaux (ci-dessus, à droite) permet d’atteindre un DPE Énergie A, et un DPE carbone A pour un investissement total de 650 000 € TTC. La réduction de la consommation énergétique est de 70%.
 
Cette simulation fournit ainsi les informations nécessaires pour la prise de décision d’engagement de l’un des 3 bouquets de travaux, selon les priorités du bailleur définies à l’étape 2.

Quatrième étape : élaborer la trajectoire de décarbonation du bailleur social à horizon 2050

Le séquençage des travaux, leur priorisation et les investissements nécessaires sont alors établis avec le bailleur pour élaborer la trajectoire de décarbonation jusqu’à la cible fixée en 2050.
 
Une approche par priorisation des réalisations de travaux dans le temps est appliquée en se basant sur l’impact énergétique des travaux et les investissements. Un ordre de priorité allant de 1 à 4 est affecté aux habitations. Les habitations de priorité 1, à réaliser en premier, sont celles à fort impact sur la réduction de la consommation énergétique pour un faible investissement. À l’opposé, celles de priorité 4 sont les sites à faible impact énergétique et fort investissement.
Matrice de hiérarchisation de la réalisation des sites
Matrice de hiérarchisation de la réalisation des sites.
La matrice de hiérarchisation fixe un ordre de rénovation des habitations. Le nombre de sites d’un parc à réaliser chaque année est limité par la capacité d’investissement sur l’année en question. Cette capacité d’investissement dépend du contexte de chaque bailleur social. Elle peut être importante dès les premières années, pour décroître les années suivantes, ou modérée au fil des années, ou bien contrainte les premières années et plus élevée les années suivantes.
Scénarios de trajectoires d'investissement à 2050
Scénarios de trajectoires d'investissement à 2050.
En fonction du séquençage des travaux et en capitalisant sur la simulation réalisée lors de l’étape précédente avec l’outil OGR, il est possible de tracer une trajectoire énergie, carbone et investissement du bailleur social. Le graphe ci-dessous illustre l’évolution temporelle des DPE du parc immobilier.
Évolution temporelle des DPE du parc immobilier
Évolution temporelle des DPE du parc immobilier.

Cinquième étape : mettre en place un outil de suivi

C'est cet outil qui vous permettra de suivre votre performance carbone dans le temps, au fur et à mesure du déroulement de vos plans de travaux.
 
Pour les bailleurs qui souhaitent un suivi sur mesure de leurs indicateurs énergie et carbone, nous développons un tableau de bord permettant de piloter l’écart entre la consommation énergétique mesurée et celle projetée par la trajectoire de décarbonation, ainsi que les émissions carbone associées. Il permet au bailleur social d’intervenir rapidement si des dérives de la consommation énergétique sont constatées et pénalisent l’atteinte des objectifs fixés.
Exemple de tableau de bord de suivi de KPI énergie et carbone développé par Urbanomy
Exemple de tableau de bord de suivi de KPI énergie et carbone développé par Urbanomy.

Sixième et dernière étape : élaborer votre Plan Stratégique de Patrimoine (PSP)

Nous rédigeons à ce stade le volet Énergie et Carbone de votre PSP, sur la base de la stratégie coconstruite ensemble, ainsi que le PSSED, qui permet l’obtention d’aides financières.
 
Grâce au travail de modélisation énergétique et séquençage des travaux, les données d’entrée du PSSED selon le scénario de bouquets de travaux optimal sont fournies conformément aux préconisations de la Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP). La capture d'écran ci-dessous illustre les données fournies en entrée d’un PSSED.
Données d'entrée d'un PSSED
Données d'entrée d'un PSSED (Plan Simplifié de Stratégie Énergétique et Décarbonation).

Des bénéfices multiples pour tous les acteurs

La stratégie de décarbonation ainsi élaborée est un outil stratégique qui apporte des avantages à plusieurs niveaux :
 
  • pour les bailleurs sociaux : valorisation du patrimoine, optimisation des investissements, amélioration de la gestion du parc
     
  • pour les locataires : réduction des charges énergétiques, amélioration du confort et diminution de la précarité énergétique
     
  • pour la collectivité : contribution à la réduction des émissions de CO₂ et alignement avec les objectifs climatiques nationaux

Urbanomy, un partenaire stratégique pour une transition réussie

Grâce à notre expertise en modélisation énergétique, planification des investissements et structuration des stratégies de rénovation, nous accompagnons les bailleurs sociaux dans la réduction de leur empreinte carbone et l’optimisation de la performance de leur parc immobilier.
 
La mise en place d’une stratégie de décarbonation ne se limite pas à la conformité réglementaire : elle représente une opportunité de transformer le logement social en un modèle durable, résilient et accessible, au bénéfice de tous.
 
Vous souhaitez en savoir plus sur notre approche et nos solutions ? Écrivez-nous en utilisant notre formulaire de contact ou à l’adresse contact@urbanomy.io : notre interlocutrice dédiée aux bailleurs sociaux reprendra contact avec vous !
Photo de François Rehulka

L'auteur

François Rehulka

François est Senior Manager Technique chez Urbanomy, où il est responsable du développement de l'expertise technique de la société et de la qualité de ses missions.
Diplômé de l'École des Mines de Nantes, il a 18 ans d'expérience dans le secteur de l'énergie, sur les marchés de l'énergie, la recherche sur la décarbonation, l'optimisation des systèmes énergétiques locaux, la recherche sur la décarbonation, la stratégie de développement et la gestion de projets d'innovation.
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